برخي بنگاه‌هاي مسكن به‌رغم آنكه پروانه كسب دارند و در سامانه رهگيري معاملات املاك عضو هستند، اما در چارچوبي كه اتحاديه مشاوران املاك و وزارت بازرگاني براي آنها تعيين كرده حركت نمي‌كنند كه اين بيراهه رفتن بنگاه‌ها در مواردي سهوي و ناشي از بي‌دقتي و در يك مورد، عمدي ارزيابي مي‌شود.

عمده گلايه‌اي كه طرفين معاملات ملكي –خريدار و فروشنده- بعد از تنظيم مبايعه‌نامه و تسويه حساب با بنگاه‌هاي مسكن، درباره مشاوران املاك مطرح مي‌كنند به مبلغي مربوط مي‌شود كه تحت عنوان «حق‌كميسيون» يا «حق‌دلالي» از آنها گرفته مي‌شود.

تعرفه‌اي كه كميسيون هيات عالي نظارت بر فعاليت بنگاه‌هاي مسكن در وزارت بازرگاني براي حق‌دلالي تعيين كرده حداكثر معادل يك درصد ارزش معامله است كه خريدار و فروشنده ملك بايد هركدامشان اين رقم را به‌صورت جداگانه پس از تنظيم و امضاي مبايعه‌نامه پرداخت كنند.

اين در حالي است كه بنگاه‌هاي املاك معمولا علاقه‌اي به دريافت حق‌كميسيون يك‌درصدي ندارند و بعضا برحسب ميزان رضايت طرفين از انجام معامله، از آنها اجرت مي‌گيرند به اين معني كه خوشحالي خريدار و فروشنده در ميزان حق‌كميسيون موثر است. در اين حالت، مبلغ تعيين‌شده اغلب بيش‌از يك درصد خواهد بود.

كشف دو شيوه دريافت حق‌كميسيون بيشتر

اين گروه از بنگاه‌هاي مسكن دو شيوه رايج براي دورزدن تعرفه كميسيون نظارت براي خودشان تعريف كرده‌اند. در شيوه اول، مشاور املاك قبل از هرگونه اقدام، مبلغ قابل توجهي –بعضا 2 درصد- را به متقاضي خريد اعلام مي‌كند و در صورت اعلام رضايت، عمليات مشاوره و خانه‌يابي را آغاز مي‌كند. مشاور براي پيشنهاد خود، شرط جست‌وجوي سريع و خانه‌اي متناسب با بودجه خريدار را مطرح مي‌كند كه اين موضوع از آنجا كه براي متقاضي خريد مسكن جذاب است، بلافاصله موافقت خود را با مبلغ سنگين حق‌كميسيون اعلام مي‌كند.

اما در شيوه دوم، بنگاه‌هاي املاكي از راه قانون وارد مي‌شوند. ماده 7 از قرارداد 8 ماده‌اي مبايعه‌نامه به حق كميسيون مربوط مي‌شود كه در آن آمده است: حق‌الزحمه مشاور املاك طبق تعرفه كميسيون نظارت برعهده طرفين است كه همزمان با امضاي اين قرارداد بايد مبلغي از متعاملين وصول گردد.

در اين ماده، مشاور املاك بايد مبلغ را براساس تعرفه، محاسبه و در مبايعه‌نامه آن را قيد كند. اما معمولا در غالب قراردادهايي كه به امضاي طرفين مي‌رسد، جاي مبلغ در ماده 7، خالي گذاشته مي‌شود كه چون خريدار و فروشنده آن را امضا كرده‌اند، اين به معني رضايت آنها محسوب مي‌شود و در اين حالت، مشاور املاك هر مبلغي را كه به‌صورت شفاهي اعلام كند، طرفين مجبور به قبول آن هستند. همچنين از آنجا كه بنگاه‌هاي مسكن اين حق‌كميسيون را بدون آنكه در قرارداد ثبت كنند، دريافت مي‌كنند امكان پيگيري از سوي متعاملين از طريق بازرسي اتحاديه مشاوران املاك سخت مي‌شود چون مدركي براي دريافت سليقه‌اي حق‌كميسيون وجود ندارد.

به اين ترتيب به خريداران مسكن توصيه مي‌شود، قبل از امضاي مبايعه‌نامه كه نشانه تاييد آنها از عملكرد بنگاه‌ مسكن محسوب مي‌شود، به ماده 7 قرارداد توجه كنند و مشاور املاكي را مجبور به تعيين مبلغ دستمزد و نوشتن آن در اين ماده كنند.

مدركي از بي‌دقتي در تنظيم مبايعه‌نامه

«مبايعه‌نامه» مهم‌ترين سندي است كه براي اثبات اوليه انجام معامله ملكي، در بنگاه مسكن براي خريدار و فروشنده تنظيم مي‌شود. هر چند اخيرا واكنش‌هايي از سوي سردفتران به وجاهت قانوني مبايعه‌نامه وارد شده و اين موضوع مطرح شده كه مبايعه‌نامه صرفا قرارداد عادي و نه حقوقي است كه در صورت وقوع اختلاف بين خريدار و فروشنده، اين قرارداد قابليت دفاع در مراجع حقوقي را ندارد. حتي پيشنهادي در لايحه برنامه پنجم آمده است كه در صورت تصويب، پرونده مبايعه‌نامه در بازار مسكن بسته مي‌شود و بنگاه‌ها از تنظيم چنين قراردادي منع خواهند شد.

اما آنچه كه هم‌اكنون در بازار مسكن رواج دارد، استناد طرفين معامله به مبايعه‌نامه است. اما اگر قرار باشد مدركي كه تحت عنوان مبايعه‌نامه در بنگاه‌هاي املاك تنظيم مي‌شود، دقتي بر روي آن وجود نداشته باشد و مشخصات و هويت خريدار يا فروشنده به اشتباه در آن ثبت شود، در اين صورت، پايه‌هاي اختلافات ملكي از لحظه تنظيم قراردادهاي مبايعه‌نامه، كار گذاشته مي‌شود. يك نمونه از تنظيم بدون دقت مبايعه‌نامه، در قراردادي كه تصوير آن در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار گرفته، به خوبي قابل مشاهده است.

در اين مبايعه‌نامه تاريخ تولد فروشنده 4/4/1389 قيد شده در حاليكه در شناسنامه فرد فروشنده، سن تولد سال 1334 نوشته شده است. به اين ترتيب فرد 55 ساله‌اي كه مالك آپارتمان فروشي نوساز به ارزش 63 ميليون و 500 هزار تومان به خريدار بوده، در اين مبايعه‌نامه كه در تاريخ 7/5/89 تنظيم شده، فقط يك ماه سن داشته است!

*دنیای اقتصاد