تاثیر طلای سیاه در تمام شئون زندگی ایرانیان قابل ردیابی است ، حتی نوسانات قیمت مسکن نیز در ایران تابعی از قیمت نفت است.علی پاکزاد: رشد قیمت مسکن در ایران حالتی پلکانی داشته اشت نگاهی به سیر صعودی قیمت هر متر واحد مسکونی در پایتخت نشان از این امر دارد

که قیمت مسکن در ایران معمولات یک دوره سکون دو تا ساله داشته و بعد با یک جهش همراه می شود. نگاهی به روند قیمت مسکن طی دو دهه گذشته به خوبی این مسئله را تائید می کند.

در مورد این نحوه حرکت قیمت در ایران عوامل موثر فراوانی مورد بررسی قرار گرفته و برخی از کارشناسان تا 90 شاخص موثر بر قیمت مسکن را بر شمرده اند ولی در این میان شاید یکی از عواملی که همواره مغفول مانده و یا در درجه چندم اهمیت قرار گرفته است مباحث مربوط به رابطه بین در آمدهای نفتی ایران و قیمت مسکن است.

البته دلیل اصلی کمتر پرداخته شدن به این رابطه را شاید بتوانیم در این موضوع بدانیم که دولت به عنوان نماینده مردم در اداره صنعت ملی نفت عمل کرده و آنچه به صورت دلار حاصل از فروش نفت به دست دولت رسیده با تاخیر و به صورت ریالی در سطوح مختلف اقتصاد ایران تزریق شده و همین شبح دولت است که به نوعی رابطه مستقیم درآمدهای نفتی را با قیمت مسکن در سایه قرارداده است.

اما این واقعیت را نباید فراموش کرد که دولت ها در ایران همواره با تکیه بر درآمدهای نفتی حرکت کرده اند و این اتکا باعث شده است که در هر دوره ای که درامدهای نفتی افزایش پیدا کرده فعالیت های عمرانی دولت نیز افزایش پیدا کرده و بخش عمده ای از اعتبارات عمرانی همواره در بخش ساختمان هزینه شده و می شود که البته بخشی از این ساختمان به فضای مسکونی باز می گردد.

از سوی دیگر طی سالهای گذشته همواره دولتها به بخش مسکن به عنوان یکی از بزرگترین موتورهای محرک اقتصاد کشور توجه داشته اند و در بسیاری از موارد رشد اقتصادی که در کارنامه دولت ها به ثبت رسیده مرهون رونق بازار مسکن و رشد ساخت و سازی بوده است که به گفته دست اندر کاران آن موتور محرکی برای بیش از 50 صنف در اقتصاد ایران است.

از سوی دیگر رشد درآمدهای نفتی در کشور همواره با افزایش نقدینگی همراه بوده و در اقتصاد بیمار ایران که فعالیتهای مولد همواره از سود اوری کمتری برخوردار بوده است رشد نقدینگی به تورم نقدینگی در بازار مسکن همراه شده است یا به عبارتی ساده تر هرچه پول در اختیار مردم قرار گرفته است به دلیل سود اوری بدون ریسک مسکن به این بازار وارد و باعث رشد قیمت مسکن شده است.

مقایسه دو نرخ رشد

با کنارهم قراردادن همین چند نکته ساده نشان می دهد باید رابطه مستقیمی بین قیمت مسکن و درآمدهای نفتی وجود داشته باشد، البته برای اثبات وجود این رابطه کافی است به مقایسه بین نرخ رشد قیمت واحدهای مسکونی و نرخ رشد درامدهای نفتی در ایران بپردازیم.

درصد افزایش و کاهش قیمت مسکن و درآمدهای نفتی از سال 1371 تا سال 1389 نمایانگر سه دوره است، دوره اول که از ابتدای مقایسه تا سال 1375 است که دراین دوره نوسان درامدهی نفتی به صورت مستقیم و بلافاصله در قیمت مسکن مشهود است، دوره دوم مربوط به سالهای 1376 تا 1383 است که در این دوره بین نوسانات قیمت نفت و تاثیر آن در قیمت مسکن یه دوره تاخیری حدود یک ساله ایجاد شده است و دوباره از سال 1384 تا 1389 می بینیم که منحنی افزایش و کاهش درآمدهای نفتی با قیمت مسکن تطابق کامل پیدا کرده است.

نکته جالب آنکه این سه دوره تاثیر گذاری که برشمرده شد کاملا مطابق دوره فعالیت دولتها و تغییر سیاستهای اقتصادی است که توسط دولتهای مختلف در اقتصاد ایران اتخاذ کرده اند، در دوره سازندگی که سال 75 شاهد فعالیت ان هستیم دولت با توجه به تلاشی که در جهت جبران خسارات جنگ داشته است تلاش کرده هرچه درامد داشته است وارد عرصه های عمرانی کرده و همین مسئله به شکلی خواسته یا ناخواسته به تطبیق بین قیمت مسکن و درامدهای نفتی انجامیده است.

در دوره دولت اصلاحات دولت تلاش داشته که رابطه مستقیم بین قیمت نفت و قعالیتهای اقتصادی و بودجه دولت را قطع کند ولی این قطع به صورت کامل میسر نشده و هرچند سهم نفت در فعالیت های اقتصد دولت تاحدی کاهش پیدا کرده است ولی می بینیم در نهایت به فاصله یک سال درامدهای نفتی تاثیر خود را در بازار مسکن منعکس کرده و رونق نفتی به افزایش قیمت مسکن متنهی شده است.

اما در دولت نهم و دهم می بینیم دوباره دولت رابطه مستقیم بین درآمدهای نفتی و بازار مسکن بر قرار کرده است، رشد قیمت مسکن در کشور که همزمان با رشد قیمت نفت در سالهای آغاز فعالیت دولتهای نهم و دهم ایجاد شده است نیز به خوبی نشان می دهد که دولت مستقیما درآمدهای نفتی را به بازار مسکن پمپاژ کرده است.

چشم انداز نگران کننده سال 90

با توجه به این تجربه می توان گفت با افزایش درآمدهای نفتی باید انتظار جهش قیمت مسکن در همان سال و یا یک سال بعد از آنرا داشته باشیم. بر اساس براوردهای صندوق بین المللی پول درآمدهای نفتی ایران در سال 90 رکورد 87 میلیارد دلاری سال 1387 را پشت سر خواهد گذاشت و به رقمی معادل 97 میلیارد دلار می رسد، این روند می تواند برای بازار مسکنی که حداقل دو سال دوره رکود خود را پشت سر گذاشته مستعد افزایش قیمت است.

از سوی دیگر باید توجه داشت که در بازار شاهد رشد شدید اجاره بها بوده ایم،  افزایش اجاره ای که با افزایش قیمتها در حال اتفاق افتادن است و به طور حتم باعث می شود که بخشی از تقاضای اجاره به بازار خرید مسکن سرازیر شود و معلوم نیست که این بخش با طرح هایی مانند مسکن مهر قابل پاسخگویی باشند و همین شرایط می توانند بازار مستعد مسکن را به سمت جهش بلندی در قیمت ها سوق دهند و دولت شاید بتواند حداکثر این جهش را یک سال به تاخیر بیندازد، که البته با توجه به اشتها و عجله  دولت در هزینه کرد درآمدهای نفتی به نظر تاخیر فاز یک ساله نیز بسیار دور از ذهن است، مگر انکه برنامه ریزان اقتصادی چاره ای برای این شرایط بیندیشند.